STATS: Housing regroups after tumultuous start

huisvestingDoor Elisabeth McGowan De Amerikaanse huizenmarkt trotseerde de kansen in 2020 toen de totale start van de huisvesting – een belangrijke barometer van de economische activiteit – vorig jaar met 7% groeide tot bijna 1,38 miljoen eenheden (niet seizoengecorrigeerd). Eengezinswoningen leidden de stijging met iets meer dan 990.000 geregistreerde starts vorig jaar – een stijging van 11,5% ten opzichte van 2019. Dat is meer dan twee keer het groeitempo van de totale woningbouw vanaf 2018-19 – allemaal in een pandemiejaar, niet minder.

Regionaal gezien was het Zuiden goed voor het hoogste aantal eengezinswoningen (55,8%) met 553.100 woningen. De op een na sterkste regio was het Westen, met 241.500 eengezinsbeginselen (24,4%). De regio’s Midwest en Noordoost kwamen respectievelijk op de derde en vierde plaats, goed voor 13,7% en 6,1% van de eengezinswoningen.

Niet alle segmenten van de woningmarkt lieten in 2020 echter groei zien. Het totale aantal meergezinswoningen (inclusief appartementen en condo’s) is zelfs gedaald van 402.300 eenheden in 2019 tot 389.100 vorig jaar – een daling van 3,3%. Per saldo overtrof 2020 echter de verwachtingen van veel analisten over hoe de markt het zou vergaan, uitsluitend gebaseerd op hoe het jaar begon.

Hier is een korte terugblik op de comeback:

Vorig jaar begon eigenlijk met een daling van de totale huisvestingsstart. Statistieken van het Amerikaanse ministerie van Handel laten zien dat de totale start van de Amerikaanse woningbouw in januari 2020 met 3,6% is gedaald ten opzichte van de voorgaande maand tot een seizoensgecorrigeerd jaarlijks percentage van 1,567 miljoen eenheden. Dit na drie opeenvolgende maandelijkse verhogingen. Februari volgde met een nieuwe daling, zij het een kleine, een daling van 1,5% tot 1.599 miljoen eenheden.

Toen kwam maart, toen de bodem er letterlijk uit viel. De woningbouwactiviteit in de VS kraterde naarmate het coronavirus zich verspreidde, en de totale huisvesting begint vanaf februari met 22,3% te dalen. De grondbreuk in maart 2020 bereikte een seizoengecorrigeerd jaarlijks percentage van 1,2 miljoen eenheden, een daling ten opzichte van een tempo van 1,56 miljoen in februari. De bouw van eengezinswoningen daalde met 17,5%, terwijl het aantal gezinswoningen 32,1% lager lag dan in de voorgaande maand. Volgens het Amerikaanse ministerie van Handel was de daling van het aantal woningen de ergste maandelijkse daling sinds de jaren tachtig, toen de bouw van nieuwe woningen in maart 1984 met 26,42% kelderde.

April 2020 verliep niet veel beter. Het aantal woningen dat in de loop van de maand begint, is met meer dan 30% gedaald, het laagste niveau sinds begin 2015. In mei begon het tij echter te keren. Het totale aantal starts gedurende de maand groeide met meer dan 11% tot 1.038 miljoen (seizoengecorrigeerde) eenheden. Op dat moment zei Chuck Fowke, voorzitter van de National Association of Home Builders (NAHB), dat de groei in overeenstemming was met het stijgende sentiment van bouwers – een trend die zich de daaropvolgende zeven maanden zou voortzetten. “Omdat woningbouw als een essentieel bedrijf wordt beschouwd, is dit solide verkooprapport een andere indicator dat huisvesting het economisch herstel leidt”, herinnert hij zich.

Dat was het begin van de klim uit de afgrond en zette een trend op gang waarbij het totale aantal woningen elke maand zou groeien – met uitzondering van de doorgaans trage periode van juli-augustus – met als hoogtepunt 1,670 miljoen seizoensgecorrigeerde starts in december 2020. Robert Dietz, NAHB hoofdeconoom, beschreef het tempo van december als “het hoogste sinds september 2006”.

De tarieven voor eigenwoningbezit stijgen

Het herstel van de huizenmarkt in 2020 was duidelijk in andere maatstaven dan alleen het begin van de huisvesting. De verkoop van zowel nieuwe als bestaande woningen is in de tweede helft van 2020 tot het einde van het jaar gestegen naarmate meer mensen van grote steden naar de buitenwijken verhuisden om dichtbevolkte gebieden te vermijden te midden van een pandemie. Dit had een positieve invloed op het totale woningbezit. Volgens het rapport “Quarterly Residential Vacancies and Home Ownership – First Quarter 2021” van het US Census Bureau, is het percentage eigenwoningbezit in 2020 aanzienlijk gestegen. In het eerste kwartaal groeide het eigenwoningbezit tot 65,3%, gevolgd door 68,1% in het tweede kwartaal. De tarieven bleven relatief hoog in het derde en vierde kwartaal, respectievelijk 67,9% en 67,4%.

Waarnemers uit de sector schreven de stijging van het eigenwoningbezit toe aan verschillende sleutelfactoren, waaronder meer mensen die thuis werkten en leren. Daartoe toont onderzoek aan dat huizen in de voorsteden in het algemeen in 2020 sneller uitverkocht zijn dan het jaar ervoor, aldus het rapport “Urban Vs. Groei in de voorsteden: het gras is groener in de buitenwijken ”, door Sabrina Speianu, senior economisch onderzoeksanalist bij realtor.com.

Na een korte stop, als gevolg van de beperkingen van de nieuwe COVID-19-maatregelen en onzekerheid, begon de verkoop van huizen tegen mei 2020 te herstellen. Veel huizen bleven in het tweede kwartaal van 2020 enkele maanden op de markt, met stedelijke woningen die in totaal 34,6% meer tijd op de markt doorbrengen dan in 2019, en woningen in de voorsteden 28,5% langer dan in het jaar ervoor. Tegen de zomer van 2020 kwamen kopers die hun aankoopplannen eerder hadden onderbroken, schijnbaar allemaal tegelijk binnen, merkte Speianu op.

De andere factor die kopers ertoe bracht naar de buitenwijken te vluchten, was de vraag naar grotere woningen. Analisten wezen op gegevens die aantonen dat de koopactiviteit 46% hoger was met betrekking tot woningen met vier of meer slaapkamers en 33% in woningen met drie of meer badkamers. “De belangrijkste reden is dat COVID-19 ertoe heeft geleid dat een deel van de huizenkopers grotere huizen heeft verlangd en naar de buitenwijken is verhuisd”, zegt Rose Quint, assistent-vice-president enquêteonderzoek bij de NAHB, onder verwijzing naar een rapport over verenigingstrends.

In het rapport, “NAHB identificeert de belangrijkste kenmerken en designtrends voor 2021 in het kielzog van COVID-19”, werd ook opgemerkt dat de toename van het aantal kamers een trend van woonaanpassingsvermogen laat zien – wat betekent dat huiseigenaren creatiever werden in hoe ze de ruimte hun huizen. Zelfs nadat de COVID-19-beperkingen in sommige regio’s waren versoepeld, begrepen huiseigenaren dat ze zich moesten aanpassen aan een nieuwe levensstijl. Thuis trainen werd bijvoorbeeld gebruikelijk, ondanks de heropening van openbare sportscholen in de loop van het jaar.

In het NAHB-rapport zijn ook de specifieke kenmerken van het huis beoordeeld die het meest van belang zijn voor kopers op de huidige markt. Deze functies omvatten dubbele gootstenen, inloopkasten en patio’s en veranda’s aan de voorkant, om er maar een paar te noemen. “De ruimte werkt eerder harder dan groter”, zegt Donald Ruthroff, AIA, directeur bij Dahlin Group Architecture Planning. “Open ruimtes zijn beter gedefinieerd en ruimtes zijn flexibel.”

In hetzelfde NAHB-rapport werden huiseigenaren ondervraagd over de vraag of de pandemie de woonvoorkeuren wel of niet beïnvloedde. Interessant genoeg concludeerde de enquête dat 67% van mening was dat de pandemie geen invloed had op hun woonvoorkeuren; slechts een kwart van de respondenten was het ermee eens dat de pandemie hun voorkeuren beïnvloedde. Degenen die de impact van de pandemie voelden, waren voornamelijk huishoudens met minstens één telewerker en één virtueel lerende student. Dergelijke huishoudens verlangen ook het meest naar een groter huis.

Betaalbaarheidsfactor

huisvestingOndanks de levendige bedrijvigheid op de huizenmarkt, is betaalbaarheid nog steeds een probleem voor veel mensen, vooral voor degenen die in stedelijke gebieden wonen. New York, Philadelphia, San Francisco, Los Angeles en Detroit kenden bijvoorbeeld een daling van de verkoop- en eigendomspercentages van nieuwe woningen met 5% -6% jaar op jaar, volgens het Annual Housing Market-rapport van realtor.com.

Omdat veel Amerikaanse stadsbewoners tegen het einde van 2019 moeite hadden om een ​​nieuw huis te kopen, werd de daling die 2020 in de totale woningverkopen in het stedelijk gebied doormaakte al verwacht voordat de pandemie de economische impact had. Dat heeft het algehele momentum van de markt echter niet afgestompt. “Het kopersverkeer bleef sterk in oktober 2020, zelfs toen de aandacht van het land was gericht op de verkiezingen en beleidskwesties – zoals de aftrek van onroerendgoedbelasting die in 2021 gaat,” zei Fowke van NAHB. “De hypotheekrentes blijven laag en het vertrouwen van de bouwers is ongekend hoog, wat aangeeft dat de vraag stabiel blijft en de verkoop solide zal blijven.”

De kracht van de Amerikaanse huizenmarkt kwam ook tot uiting in de mediaan van de huizenprijzen. Volgens gegevens van het US Census Bureau steeg de mediane verkoopprijs in de VS tot $ 330.600 in 2020, vergeleken met $ 322.400 in 2019. Nader onderzoek van de NAHB wees uit dat de verkoop van nieuwe woningen in alle vier de regio’s tegen het einde van 2020 was gestegen: 29,9% in het noordoosten; 29,8% in het middenwesten; 18,5% in het zuiden; en 20,1% in het Westen.

Generatietrends

U kunt niet praten over tarieven voor eigenwoningbezit en betaalbaarheid zonder de impact van millennials te bespreken. De algemene belangstelling onder potentiële kopers van millennials steeg gestaag van 10% in het eerste kwartaal van 2020 tot 16% in het vierde kwartaal van het jaar, volgens het rapport van de NAHB, “COVID-19 blijft verlangen naar eigenwoningbezit voeden.” Het rapport zei verder dat de interesse van kopers van millennials om een ​​nieuw huis te kopen verdubbelde van 16% in 2020 tot 32% in het eerste kwartaal van 2021.

Een rapport van realtor.com, “Q1 Generational Propensity Report”, schetste vijf markten die het afgelopen jaar duizendjarige kopers verloren. Deze omvatten: New York City, New Jersey, Pennsylvania en delen van Zuid-Californië. In plaats daarvan richten meer duizendjarige kopers zich op minder dichtbevolkte gebieden zoals de Charlotte-Concord-Gastonia, NC-SC, Noord-Californië en Upstate New York.

Niet alleen worden meer millennials starters op een woning, ze financieren ook grotere hypotheken. Volgens realtor.com is het mediane geleende bedrag dat deze demografische groep in 2020 heeft opgenomen met 14,5% gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Ter vergelijking: huiseigenaren van babyboomers kiezen over het algemeen voor kleinere financiële leenbedragen vanwege hun vermogen om grotere aanbetalingen bij te dragen aan een nieuw huis.

“Voor degenen die de pandemie goed hebben doorstaan ​​door hun baan te behouden, zijn er enkele kansen geweest om huiseigenaar te worden”, zegt Danielle Hale, hoofdeconoom, realtor.com. “Ze kunnen profiteren van lage hypotheekrentes, en ze kunnen misschien meer sparen voor een aanbetaling omdat ze niet zoveel uitgeven als ze uitgaan.”

Vooruitzichten voor 2021

Terwijl de natie blijft worstelen met de gevolgen van de coronaviruspandemie, blijven analisten van de industrie waakzaam voor tekenen die een glimp kunnen opvangen van de vitaliteit van het aanhoudende herstel van de huizenmarkt. Tot nu toe zijn de tekenen bemoedigend. Volgens een recent rapport van het Census Bureau dat nieuwe trends op het gebied van woningbouw schetst, waren particuliere bouweenheden met vergunning in maart van dit jaar 30,2% hoger dan in dezelfde periode in 2020.

Een andere veelzeggende indicator van het vertrouwen van de bouwers is de NAHB / Wells Fargo Housing Market Index, die in april steeg tot 83 – de laatste periode waarvoor statistieken beschikbaar zijn. (Opmerking: alles boven de 50 wordt als positief beschouwd. Ter vergelijking: afgelopen april kelderde de index naar 30 en schoot vervolgens weer omhoog tijdens de zomer.)

Dat optimisme wordt echter getemperd doordat factbuilders te maken hebben met stijgende materiaal- en arbeidskosten bij een sterke vraag van potentiële kopers.

“De toeleveringsketen voor woningbouw is krap, met name wat betreft de kosten en beschikbaarheid van hout, apparaten en andere bouwmaterialen”, aldus NAHB’s Fowke – zelf een op maat gemaakte huizenbouwer uit Tampa, Fla. -. “Hoewel bouwers de huizenprijzen betaalbaar willen houden in een markt die behoefte heeft aan meer voorraad, moeten beleidsmakers manieren vinden om het aanbod van bouwmaterialen te vergroten, aangezien de economie in 2021 heet wordt.”

De sterke vraag van kopers vanaf 2020 moedigde bouwers uiteindelijk aan, zelfs tegen de achtergrond van stijgende houtkosten. “De zorgen van bouwers over een veranderend regelgevingslandschap kunnen velen ertoe hebben aangezet hun plannen om vergunningen in te trekken en schoppen op de grond te gooien, op te schuiven”, voegde Fowke eraan toe. “Onze meest recente enquête over het sentiment van bouwers suggereert dat er iets zwakkere cijfers in het verschiet liggen vanwege stijgende bouwkosten en een onzeker regelgevingsklimaat.”

Tegelijkertijd stijgen de huizenprijzen op de bestaande markt in het snelste tempo in meer dan 15 jaar, en bouwers blijven de prijzen verhogen om hun hogere kosten te dekken. De lage hypotheekrentes, die het hele jaar door hebben bijgedragen aan de betaalbaarheid, zijn nu aanzienlijk hoger dan begin dit jaar. “Onze prognose is voor aanhoudende groei in eengezinsbouw in 2021, zij het met een lager groeitempo dan gerealiseerd in 2020”, zei Dietz van NAHB. “Een van de grootste uitdagingen die bouwers ons vertellen in termen van de markt die uit de pandemiecrisis komt, is verreweg het grootste probleem met tekorten en vertragingen in verband met bouwmaterialen.”

In een afzonderlijk rapport staat dat de voorlopige start van een eengezinswoning in maart 2021 in totaal 144,4 miljoen bedroeg (niet voor seizoensinvloeden gecorrigeerde eenheden) – een stijging van 40% ten opzichte van de voorgaande maand. Dat is een duidelijke ommekeer van januari tot februari, toen de start van de huisvesting met 10,5% daalde.

Met betrekking tot meergezinsbeginselen zeggen bouwers dat ze verwachten zachtheid te blijven ervaren. De NAHB zei dat het een afname van meergezinswoningen verwacht in 2021 als gevolg van een vertraging van de huurgroei en de geleidelijke stijging van de houtprijzen.

Comments are closed.